Untervermietung in Zeiten hoher Mieten – Überlebensstrategie oder Risiko?

Untervermietung in Zeiten hoher Mieten – Überlebensstrategie oder Risiko?

Warum Untervermietung zur Existenzsicherung wird

Die Wohnkosten explodieren, während Löhne stagnieren und Energie, Lebensmittel und andere Grundausgaben immer teurer werden. Für viele Haushalte entsteht dadurch ein gefährlicher Spagat: Entweder Schulden machen oder einen zusätzlichen Einkommenspuffer finden. Hier bietet die Untervermietung eine pragmatische Möglichkeit. Wer ein Zimmer oder zeitweise die eigene Wohnung vermietet, kann mit kleinen Zusatzeinnahmen die monatliche Belastung senken. Besonders in prekären Situationen – etwa bei Alleinerziehenden, Studierenden oder Menschen mit gesundheitlichen Einschränkungen – ist Untervermietung manchmal die einzige Chance, die Wohnung zu halten.

Flexible Kosten für ein flexibles Leben

Die Arbeitswelt wird für viele unsicherer. Kurzzeitverträge, projektbezogene Beschäftigungen oder Tätigkeiten in der sogenannten Gig-Economy führen dazu, dass Einkommen schwanken. Während der Job flexibel ist, bleiben Wohnkosten starr – eine gefährliche Kombination. Untervermietung schafft hier Beweglichkeit: Statt gleich kündigen und umziehen zu müssen, können Mieter ihre Fixkosten in unsicheren Zeiten anpassen und die Wohnung behalten, bis sich die berufliche Lage stabilisiert.

Teilen statt verdrängen

Neben dem finanziellen Aspekt hat Untervermietung auch eine soziale Funktion. Wer einzelne Zimmer an Untermieter vergibt, schafft WG-ähnliche Strukturen: Mehr Miteinander, geteilte Kosten und weniger Wohnungsleerstand. Aus gesellschaftlicher Sicht ist das häufig sinnvoller, als wenn Wohnraum dauerhaft in Touristenunterkünfte umgewandelt wird. Untervermietung kann also ein Mittel sein, um Städte lebendig und sozial durchmischt zu halten.

Wenn Untervermietung zum Risiko-Management wird

Gerade verletzliche Haushalte greifen auf diese Möglichkeit zurück. Studierende, deren Nebenjobs wegbrechen, oder Alleinerziehende, die plötzlich höhere Ausgaben stemmen müssen, sichern sich kurzfristig durch Untermiete ab. In solchen Situationen ist Untervermietung kein Luxus, sondern eine existenzielle Strategie.

Warum Vermieter die Untervermietung blockieren

Wirtschaftliche und rechtliche Bedenken

Vermieter haben dabei nicht selten Vorbehalte. Rechtlich ist in Deutschland (§ 540 BGB) und Österreich geregelt, dass eine Zustimmung nötig ist. Viele Eigentümer fürchten möglichen Missbrauch, wenn ganze Wohnungen als Ferienwohnungen an wechselnde Touristen gehen. Dazu kommen Haftungsfragen, Versicherungsrisiken und mögliche Vertragsverstöße.

Sorge um Hausordnung und „Moral Panic“

Auch emotionale Aspekte spielen hinein: Der Wert des Hauses und die Ruhe der Nachbarschaft stehen für Eigentümer oft im Vordergrund. Häufig wechselnde Gäste bedeuten Lärm, höhere Abnutzung und ein anderes Klima im Haus – zumindest in den Augen der Vermieter und Hausverwaltungen. Das kann zu einer Art „Moral Panic“ führen: Jede Untervermietung wird sofort als Gefährdung wahrgenommen.

Kommunale Vorgaben

Ein weiterer Grund sind immer strengere Regeln der Städte. Berlin, München oder Wien haben spezielle Zweckentfremdungsgesetze. In Wien gilt etwa eine 90-Tage-Grenze für Kurzzeitvermietungen, alles darüber hinaus erfordert eine Sondergenehmigung. Wer gegen solche Vorgaben verstößt, riskiert Bußgelder – und oft wollen Vermieter dieses Risiko gar nicht erst eingehen.

Machtungleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern

Rechtlich sind Mieter auf Zustimmung angewiesen, Vermieter können oft einfach „Nein“ sagen. Das verschärft das Ungleichgewicht in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Gerade dort, wo Menschen am dringendsten Entlastung bräuchten, blockieren strenge Regeln.

Zwischen sozialem Bedarf und rechtlichen Barrieren

Direkte Hilfe, aber keine langfristige Lösung

Untermiete kann die Haushaltskasse entlasten, aber sie ist keine stabile Lösung. Einnahmen schwanken mit Saison, Nachfrage oder Plattform-Regeln. Manchmal werden Regeln von heute auf morgen verschärft, und plötzlich bricht das Einkommen weg. Wer zu abhängig wird, macht sich damit verwundbar.

Informelle Strukturen und Rechtsunsicherheiten

Hinzu kommt, dass viele Untervermietungen informell laufen. Fragen zu Steuern, Versicherung oder Sozialabgaben bleiben offen. Sowohl Mieter als auch Vermieter bewegen sich damit in Grauzonen, die im Ernstfall teuer werden können.

Konflikte mit Nachbarn

Ein weiterer Zündstoff steckt im Zusammenleben. Häufig wechselnde Gäste bedeuten für Nachbarn potenziell mehr Müll oder Lärm. Auch das Gefühl von Unsicherheit kann wachsen. Solche Sorgen sind berechtigt und dürfen nicht pauschal abgetan werden.

Klare Regeln statt strikter Verbote

Die Lösung liegt wahrscheinlich nicht in pauschalen Verboten, sondern in klaren, transparenten Verfahren. Städte könnten beispielsweise Genehmigungen erteilen, wenn Bedingungen wie maximale Tage pro Jahr, Registrierungspflicht und steuerliche Transparenz erfüllt sind. So lassen sich Missbräuche begrenzen, ohne die existenziellen Bedürfnisse der Mieter zu ignorieren.

Ein Blick auf die Rechtslage

Deutschland

Nach § 540 BGB braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters, wenn er die Wohnung oder Teile davon einem Dritten überlassen will. Für eine teilweise Untervermietung darf der Vermieter nur dann ablehnen, wenn er dafür einen triftigen Grund hat. Zusätzlich haben viele Städte Zweckentfremdungsverordnungen, die Kurzzeitvermietungen einschränken oder genehmigungspflichtig machen.

Österreich

Auch hier ist zwischen Teil- und Volluntervermietung zu unterscheiden. Teilweise Untervermietung ist meist möglich, während vollständige Überlassung oder überhöhte Untermieten ein Kündigungsgrund sein können. Seit Juli 2024 gilt in Wien die berühmte 90-Tage-Regel: Über 90 Tage hinaus ist eine Ausnahmebewilligung Pflicht.

Praktisches Fallbeispiel: Airbnb-Zimmer in Wien oder Berlin

Ein Hauptmieter wohnt in einer Zwei-Zimmer-Wohnung, kann die Miete nicht mehr stemmen und will ein Zimmer über Airbnb vermieten. 

– In Wien: Zuerst den Mietvertrag prüfen. Dann den Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten und das „berechtigte Interesse“ (finanzielle Notlage) darlegen. Zusätzlich: Ausnahmebewilligung beantragen, Ortstaxe und Steuern berücksichtigen, Untermietvertrag abschließen. 

– In Berlin: Zustimmung des Vermieters einholen, lokale Zweckentfremdungsregeln prüfen, steuerliche Anmeldung nicht vergessen. Ablehnung? Dann befristete Probephasen oder zusätzliche Sicherheiten vorschlagen.

So lassen sich Konflikte vermeiden und Risiken verringern.

Kritische Bilanz

Untervermietung lindert zwar die Symptome der Wohnkrise, sie ist aber keine Lösung für ihre Ursachen. Wenn Mieter auf Plattformen wie Airbnb oder dem Untermietmodell überleben müssen, zeigt das vor allem eines: Die Schere zwischen Einkommen und Wohnkosten klafft immer weiter auseinander. 

Regulierung ist notwendig, sollte aber mehr Feinfühligkeit zeigen. Pauschale Verbote helfen Eigentümern, verschärfen aber die Ungleichheit von Mietern. Besser wären differenzierte Regelungen: klare Tage-Limits, Pflicht zur Registrierung, transparente Steuererhebung – und gleichzeitig mehr Schutz für diejenigen, die auf Untermiete angewiesen sind. 

Die politische Priorität muss jedoch lauten: mehr bezahlbarer Wohnraum. Alles andere sind nur Notlösungen auf Zeit. 

Praktisches FAQ zur Untervermietung

Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Grundsätzlich ja, aber in Deutschland (§ 540 BGB) und Österreich braucht man meist die Zustimmung des Vermieters. Bei teilweiser Untervermietung darf der Vermieter nicht ohne wichtigen Grund ablehnen. Zusätzlich können kommunale Regelungen Kurzzeitvermietungen einschränken.

Was tun, wenn der Vermieter die Untervermietung ablehnt?

Zuerst Schriftverkehr suchen und um Begründung bitten. Man kann eine befristete Genehmigung oder Schutzmaßnahmen wie Bonitätsprüfung der Untermieter, zusätzliche Kaution oder Hausordnung vorschlagen. Im Streitfall hilft juristische Beratung.

Welche Risiken gibt es bei Untervermietung?

Ohne Erlaubnis drohen Vertragsverletzungen, Kündigungen oder Bußgelder. Konflikte können durch Lärm oder Unsicherheit im Haus entstehen. Außerdem sind Steuern und Meldepflichten zu beachten, sonst drohen Nachzahlungen oder Strafen.

Gibt es zeitliche Begrenzungen?

In vielen Städten (z. B. Wien, Berlin) gilt für Kurzzeitvermietung eine maximale Belegungsdauer von meist 90 Tagen pro Jahr. Für längere Vermietungen benötigt man oft eine behördliche Ausnahmegenehmigung.

Wie kann ich mich rechtlich absichern?

Eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters einholen, einen Untermietvertrag mit dem Untermieter abschließen und alle steuerlichen und meldepflichtigen Anforderungen erfüllen. Dokumentation schützt im Konfliktfall. Menschen zu tun hat. Mein Kredo ist, dass jeder ein Recht auf eine exzellente Einbindung in seine Umgebung verdient hat und, dass Wohnen ein Grundrecht sein muss.

Autor: Dr. DI Manfred Omahna